يُعتبر عقد البيع أحد العقود الأساسية في المعاملات العقاريّة، فهو يمثل الأداة القانونية التي تنظم تبادل الملكية بين الأفراد، وفي الأردن يوجد هُنالك أركان لعقد البيع ويُعتبر فهم هذه الأركان ضرورياً لتجنب النزاعات القانونية وفي هذا المقال المُقدم من منصة طابو العقاريّة سنتناول كل ركن من هذه الأركان بالتفصيل، موضحين كيف يؤثر كل منها على صحة العقد

- الرضا في عقد البيع

ويعني توافق الإيجاب والقبول وتطابقهما، ويُعتبر وصول القبول إلى الموجب قرينة على علمه به إلى أن يثبت العكس، فالبيع لا يتم إلا بتطابق الإرادتين وباتفاقهما على المبيع وثمن، فيجب أن يتفق المتعاقدان على طبيعة العقد الذي يقصدان إبرامه وهو البيع، ويجب أن يتفقا على الشيء المبيع وأن يتفقا كذلك على الثمن، وعقد البيع ليس له شكل معين، بل هو عقد رضائي، فإذا تم الاتفاق على البيع والمبيع والثمن، فقد تم البيع، دون حاجة إلى ورقة رسمية، فتطابق الإيجاب والقبول يكفي.

ولكن يُمكن أن ينص القانون في حالات محدودة أو استثنائية على شكل معين لأنواع خاصة من البيوع، وذلك كبيع سفينة وبيع براءات الاختراع والعلامات التجارية، وقد يتفق الطرفين أيضًا على أن يُكتب بالبيع ورقة رسمية أو ورقة عرفي، ويثبت عقد البيع وفقًا للقواعد العامة في الإثبات، فعقد البيع يثبت بالبينة أو بالقرائن أو بالكتابة، ويجري على عقد البيع القواعد العامة في تفسير العقد، فإن كانت عبارات العقد واضحة، فليس من الجائز الانحراف عنها عن طريق تفسيرها للوصول أو التعرف لإرادة المتبايعين، وإن كانت عبارات العقد غير واضحة فيجب البحث عن النية المشتركة للمتعاقدين دون الوقوف عند المعنى الحرفي للألفاظ، وإذا كان البيع من عقود الإذعان، فلا يجوز تفسير العبارات الغامضة فيه ضارًا بمصلحة الطرف المذعن.

- المحل في عقد البيع

للبيع محلان رئيسيان هما المبيع والثمن ستناولهم فيما يلي:

 المبيع

يتعين أن يتوافر في المبيع الشروط الواجب توافرها في محل الالتزام بوجه عام، وهي أن يكون المبيع موجودًا، ومعينًا أو قابلًا للتعيين، وصالحًا للتعامل فيه، وأن يكون مملوكًا للبائع..

وجود المبيع

وذلك يعني أن المحل يجب أن يكون موجودًا، والمعنى المقصود بالوجود هو أن يكون المبيع موجودًا وقت انعقاد البيع أو أن يكون ممكن الوجود بعد ذلك، فإن كان المبيع غير موجود أصلًا ولا يُمكن وجوده في المستقبل فالبيع باطل، وإذا وجود المبيع ثم هلك بعد البيع، فالبيع يكون باطلًا كذلك، ولكن في حال كان المبيع موجودًا وقت البيع، ولكنه هلك قبل التسليم فالبيع ينفسخ.

صلاحية المبيع للتعامل فيه

فالشيء الذي لا يكون صالحًا للتعامل فيه، لا يصح أن يكون محلًا للبيع، إذا أبت طبيعة ذلك أو كان التعامل فيه غير مشروع.
والشيء الذي يكون صالحًا للتعامل فيه فيصح أن يكون محلًا للبيع، إذا كانت طبيعته أو الغرض الذي خصص له لا يأبى ذلك، وكان التعامل فيه غير ممنوع أو مشروعًا، ولا يخالف نصًا في القانون ولا يخالف النظام العام والآداب

تعيين المبيع

محل الالتزام يجب أن يكون معينًا أو قابلًا للتعيين، فإذا وقع لبيع على شيء معين بالذات فوجب أن يوصف الشيء وصفًا مانعًا من الجهالة الفاحشة، فإذا باع شخص دارًا أو أرضًا فوجب تحديد الموقع والمساحة والحدود، والمشتري وجب أيضًا أن يكون عالمًا بالمبيع علمًا كافيًا، ولكن إذا كان المبيع غير معين بالذات، فيتعين أن يكون معينًا بنوعه وجنسه ومقداره.

ملكية البائع للشيء المبيع

فيجب أن يكون الشيء المبيع مملوكًا للبائع، فوجب أن يكون البائع مالكًا للشيء المبيع حتى يستطيع أن ينقل ملكيته، لأنه إن لم يكن مالكًا فلن يستطيع نقل الملكية، لأن فاقد الشيء لا يعطيه، ولكن إذا صدر البيع من غير المالك، فهذا يُعد بيع ملك الغير، وهو بيع قابل للإبطال.

- آثار عقد البيع 

عقد البيع يولد التزامات متبادلة بين البائع والمشتري فيلتزم البائع بنقل ملكية المبيع أو الحق المالي للمشتري ، مقابل التزام المشتري بدفع الثمن، وهناك التزامات أخرى تقع على عاتق كل من البائع والمشتري، وسنتطرق لذلك بالتفصيل فيما يلي :

التزامات البائع

يلتزم البائع بموجب عقد البيع دون حاجة إلى اتفاق خاص بأربعة التزامات ، وهي الالتزام بنقل ملكية المبيع إلى المشتري، والالتزام بتسليم المبيع إلى المشتري، كما يلتزم البائع بالضمان بشقيه ضمان أتعرض والاستحقاق وضمان العيوب الخفية.

الالتزام بنقل الملكية أو الحق المالي

فالالتزام بنقل ملكية المبيع إلى المشتري هو من طبيعة عقد البيع ومن مستلزماته أيضًا، فعقد البيع يُعرف بأنه : عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شيء أو حقًا ماليًا . ومن ثم فإن أي عقد بيع لابد وأن ينشئ التزامًا في ذمة البائع بان ينقل ملكية المبيع إلى المشتري، وبعض أنواع البيوع تتصف بأنها ناقلة للملكية بذاتها فيتم تنفيذ الالتزام بنقل الملكية بمجرد العقد وبقوة القانون، ولكن البعض الآخر من البيوع يقتضي قيام البائع بالأعمال اللازمة أو الضرورية لنقل الملكية، وتلك الأعمال قد تكون إيجابية مثل ما يتعلق ببيع العقار فيقع على البائع التزام بالتصديق على بيع العقار باعتبار هذا التصديق شرطًا قانونيًا لإتمام إجراءات التسجيل أو سلبية وهي التي يلزم البائع بالكف عنها حتى يتيسر نقل الملكية إلى المشتري.

التزام البائع بتسليم المبيع 

الالتزام بالتسليم هو أهم التزامات البائع، فهو من مقتضيات عقد البيع التي تترتب بمجرد انعقاد العقد، فلا يكفي المشتري أن تنتقل إليه ملكية المبيع، بل لابد له أيضًا من حيازة المبيع والانتفاع به بجميع أوجه الانتفاع.

والالتزام الأصلي للبائع بتسليم المبيع تقضي به القواعد العامة، وهو التزام يتفرع عنه التزامان آخران، وهما الالتزام بالتسليم وهو التزام بتحقيق نتيجة والتزام بالمحافظة على المبيع حتى التسليم وهو التزام ببذل عناية، والتسليم يُعتبر هو الوسيلة العملية التي تتيح للمشتري حيازة المبيع والانتفاع به، وتظهر أهمية التسليم كذلك في أنه هو الذي يحدد تبعة هلاك أو تلف المبيع فتبعة الهلاك أو التلف تدور مع التسليم لا مع نقل الملكية، فالبائع هو الذي يتحمل تبعة الهلاك أو التلف الذي يحدث قبل التسليم ولو كانت الملكية قد انتقلت فعلًا على المشتري، والمشتري هو الذي يتحمل تبعة الهلاك أو التلف الذي يحدث بعد التسليم ولو لم تكن الملكية قد انتقلت إليه فعلًا من البائع ولذلك كان الالتزام بالتسليم هو التزام بتحقيق نتيجة وليس التزامًا ببذل عناية

التزام البائع بالضمان

ليس كافيًا أن ينقل البائع إلى المشتري ملكية الحق المبيع وأن يقوم بتسلميه إياه، بل يلزم كذلك أن يضمن الحق المبيع والانتفاع به انتفاعًا هادئًا كاملًا، ويشمل هذا الضمان شقين، ضمن التعرض والاستحقاق وضمان العيوب الخفية.
وضمان التعرض والاستحقاق يُقصد به أن يلتزم البائع بالامتناع عن كل ما من شأنه حرمان المشتري من سلطاته على المبيع أو الانتفاع به ودفع تعرض الغير للمشتري، وإذا انتهى التعرض بعدم نجاح البائع في دفعه فأستحق المبيع كليًا أو جزئيًا كان البائع ملتزمًا بضمان هذا الاستحقاق، أي بتعويض المشتري عما لحق به من ضرر نتيجة هذا الاستحقاق، وضمان الاستحقاق يُعد ضمانًا احتياطيًا بالنسبة لضمان التعرض.