في ظل تزايد الشراكات العقارية وتعدد الملكيات المشتركة، تبرز العديد من التساؤلات القانونيّة حول حقوق الأطراف المختلفة، خصوصًا عندما تتباين نسب الحصص بين المالكين، ومن أكثر القضايا تعقيدًا تلك المتعلقة بحق مالكي الحصص الأكثر في اتخاذ قرارات مصيريّة، مثل بيع العقار المشترك، في هذا المقال، نستعرض أبرز الأسئلة التي تُطرح حول هذا الموضوع، ونناقشها في ضوء الأنظمة القانونية ذات الصلة، لتوضيح الحقوق والواجبات وتقديم فهم أعمق لتوازن المصالح بين الشركاء في الملكية.

يُعرف الشيوع بأنه الشراكة التي تقوم على الأموال والعقارات، ويحدث جرّاء امتلاك حصص لأكثر من شخص في عقارٍ واحد، إمّا بالتملّك أو الإرث دون تحديد لحصّة كل شريك في العقار بجزء مُعين فهو شريك في كل جزء من هذا العقار، أمّا إزالة الشيوع فيُعرف بأنه تقسيم الأموال المنقولة وغير المنقولة المُشتركة من خلال لجنة مُختصة تقوم على تعيينها دائرة الأراضي والمساخة التي يقع ضمن حدود اختصاصها العقار محل إزالة الشيوع وعليه تحديد حصّة كل شريك في المال الشائع واستخراج سند تسجيل مُستقل بحصته إن أمكن ذلك كي يتمكّن من التصرّف بحصته في العقار وإلا فإنه يتم طرح العقار في المزاد العلني.

منح قانون الملكيّة العقاريّة الأردنيّة لمالك حصّة ثلاثة أرباع العقار المُشترك (على الشيوع) التصرّف في العقار كاملاً شريطة أن تكون الحصص المُتبقية غير قابلة للقسمة سواء كانت مُنفردة أو مُجتمعة على أن يبلغ طلبهم إلى بقية الشركاء فإن أجازوه أُجري التصرّف وإن لم يُجيزوه أو امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه نفذ التصرف ولهم إقامة دعوى للمُطالبة بالتعويض عمّا لحق بهم من ضرر فيما يخص حصصهم من ثمن العقار لدى المحكمة خلال 30 يومًا من تاريخ تسجيل التصرّف في العقار.

منح قانون الملكيّة العقاريّة لمالم حصّة ثلاثة أرباع العقار المُشترك التصرّف في العقار كاملاً شريطة أن تكون الحصص المُتبقية غير قابلة للقسمة سواء كانت مُنفردة أو مُجتمعة على أن يبلغهم طلبهم إلى بقية الشركاء، فإن أجازوه أُجري التصرّف وإن لم يُجيزوه أم امتنعوا عن إبداء رأيهم فيه نفذ التصرّف ولهم إقامة دعوى للمُطالبة بالتعويض عمّا لحق بهم من ضرر فيما يخص حصصهم من ثمن العقار لدى المحكمة خلال 30 يومًا من تاريخ تسجيل التصرّف في العقار.

1- أن يتم التصرّف على عقار: يتطلّب المال المنقول المملوك على الشيوع إجماع جميع الشركاء للتصرف به تصرفًا ناقلاً للملكية فإنه إذا قام أحد الشركاء بالتصرّف دون ذلك فيكون تصرفه صحيحًا نافذًا في حدود حصته في المال المنقول فقط.

2- تعذّر اتفاق جميع الشركاء على التصرّف في كامل العقار: لا بُدَّ من تعذر الوصول للإتفاق فيما بين الشركاء سواء كان على العقار كاملاً أو جزء منه للقيام بإجراء تصرّف فيه من قبل دائرة الأراضي.

3- أن يكون التصرّف المُتعلق في العقار تصرفًا قانونيًا كإجراء البيع عليه أمّا التصرفات الماديّة كقيام الشريك بإنشاء بناء أو هدم جزء من العقار فإن تملكه لأكثرية الحصص لا تُتيح له القيام بمثل هذه التصرفات لأن هذا التصرف لا يُمكن إجرائه إلا بمُوافقة الشركاء وإجماعهم فإذا قام أحد الشركاء بمثل هذا التصرف دون موافقة الآخرين يُعتبر فعله من قبل التعدي.

4- أن يكون التصرف ناقلاً للمُلكيّة: الهدف الأساسي من منح مالك أغلبية الحصص في المال الشائع التصرّف بالمال الشائع هي فكرة التخلّص من حالة الشيوع فلا يُمكن أن يتم إنهاء الشيوع إلا من خلال تصرف ناقلاً للملكيّة.

5- أن يتم التصرّف على كامل العقار المملوك على الشيوع: يُستفاد من الغاية من إيجاد قانون خاص يُنظّم عمليّة إزالة الشيوع وللتحقق من هذه الغاية فإنه لا بُدَّ من أن يتم التصرف بالعقار كاملاً وإلا فإن الجزء الباقي من العقار يبقى شائعًا وعليه فإنه لا جدوى من التصرف إذ أنه لا ينهي حالة الشيوع.

6- عدم قابليّة الحصص المُتبقية للقسمة مُنفردة أم مُجتمعة: إذا كانت حصص الأقليّة قابلة للقسمة مُنفردة أي أن هُناك إمكانيّة لتقسيم حصص الشركاء فيها بسنداتٍ مُستقلة لكل حصة أو أن تكون قابلة للقسمة بعد أن يتم تجميعها بين الشركاء الذين يمثلون الأقلية فلا يجوز إجراء التصرّف في كامل العقار بهذه الحالة.

7- أن يتم تقديم طلب التصرّف على العقار من مالك أكثريّة الحصص: يجب أن يتم تقديم طلب التصرّف بكامل العقار من قبل الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع الحصص في العقار الشائع حتى بتم قبول الطلب، امّا إذا تقدّم بالطلب من يملك الحصص الأقل فإن التصرّف لا يُعتبر نافذًا بحق باقي الشركاء.

1- تقديم طلب إلى مُدير التسجيل ( الأراضي) المُختصة والتابع لها العقار موضوع إزالة الشيوع ويقوم مُدير التسجيل بدوره بإحالة الطلب للجنة إزالة الشيوع داخل الدائرة.

2- تبليغ بقية الشركاء المالكين لأقليّة الحصص، حيث صدر نظام خاص لهذه الغاية وهو نظام التبليغات التي تُجريها لجنة إزالة الشيوع في العقار الذي يُبيّن كيف يتم تبليغ الشركاء من قبل لجنة إزالة الشيوع فإذا قام الشريك بالتصرّف بالعقار المُشتركة دون تبليغ باقي الشركاء فهُنا يكون التصرف باطلاً.