يُعتبر السجل العقاري أحد الركائز الأساسيّة في تنظيم وإدارة الملكيات العقارية، حيث يلعب دوراً حيوياً في ضمان حقوق الملاك والمستثمرين وحماية المعاملات العقارية من النزاعات القانونيّة مما يضمن أحقية الملكية ويعزز الثقة في التعاملات العقارية. يوفر السجل العقاري قاعدة بيانات دقيقة وشاملة تتضمن تفاصيل حول الملكيات، الحقوق، والالتزامات المتعلقة بالعقارات، مما يسهم في تسريع الإجراءات القانونية وتسهيل عمليات البيع والشراء والإيجار.

يُمكن تعريف السجل العقاري بأنه عبارة عن مجموعة من الوثائق التي تُبين أوصاف كل عقار، وتعين حالته الشرعية، وتنص على الحقوق المُترتبة له وعليه، كما أنها تُبيّن المُعاملات والتعديلات المتعلقة به، غير أن هذا التعريف قائم على الوظيفة التي يؤديها السجل العقاري، ويمكن تعريفه أيضًا بأنه النظام العقاري الذي يعتمد العين أو الوحدة العقاري أساسًا لتسجيل التصرفات العقاريّة في سجلات خاصّة تمتاز بقوة إثبات مُطلقة أو نسبية بحسب القوانين المُحددة لها.

كما أن المشرّع الأردني عرّف السجل العقاري بموجب قانون الملكية العقارية رقم 13 لسنة 2019 بأنه مجموعة من الصحائف والوثائق والمُستندات الورقية والإلكترونيّة والخرائط التي توجد لدى الدائرة والتي تُبيّن أوصاف العقار، وتعين حالته القانونيّة، وتنص على الحقوق المترتبة له وعليه، وتبيّن المعاملات المتعلقة به وما يطرأ عليها من تعديلات أو تغيرات.

1- إجراء المسح: المسح هو الركن الأساسي في تأسيس السجل العقاري، ويُمكن تعريفه بأنه نظام خاص بحصر جميع الأملاك الموجودة في الدولة ومعرف مُلاكها وحدودها، كما يُمكن تعريفه بأنه عبارة عن عملية فنيّة وقانونيّة تهدف إلى تعيين جميع البيانات التي تطلبها المعرفة الكاملة والواضحة لهوية العقار والمتعلقة بحدوده وموقعه وقوامه ونوعة، كما نظّم المشرع الأردني عملية المسح وتحديد العقارات وتقدير قيمتها إذ نصّت المادة 20 فقرة أ من قانون الملكية العقارية رقم 13 على أنه تُناط بالمدير إدارة أعمال تحديد العقارات ومسحها وتقدير قيمتها ويُباشرها بنفسه أو بواسطة موظف.

2- الإعلان بإختتام أعمال التحديد: بعد إنتهاء المسح يتم إيداع الوثائق لدى الجهة الإداريّة المُختصة، ويقوم المدير بتبليغ الحاكم الإداري بذلك ويتم نشر إعلان إختتام الأعمال بجريدتين رسميتين من الصحف الثلاث الأوسع انتشارًا ويتم وضع صورة من إعلان اختتام الأعمال في مديريّة التسجيل وفي مكان بارز في القرية التي تم تعيين حدوده أو أي قرية أخرى لها صلة بذلك وتتم الدعوة في نفس يوم نشر الإعلان إلى كل من له اعتراض على التحديد أن يتقدم بهذا الإعتراض مكتوبًا إلى الحاكم الإداري خلال ثلاثون يومًا من تاريخ نشر الإعلان.

- التخصيص:تُقيّد كل وحدة عقاريّة بالسجل ويقيد جميع التصرفات الواردة على العقار، ويتم وصف العقار تفصيلاً بغض النظر عن شخص صاحبه بحيث يكفي الإطلاع على السجل لمعرفة تفاصيل العقار، وكافّة التعاملات القانونيّة التي تمت عليه، وهذا الأمر يتفق مع تعريف السجل الذي ورد في المادة 2 من قانون الملكية العقاريّة السابق الإشارة إليه.

- قوة الثبوت المُطلقة:يُقصد بهذه الخاصيّة من خصائص السجل العقاري أن العقارات المُقيّدة به تُعتبر قرينة قاطعة الدلالة على ثبوت حق الملكية فلا يجوز لأي شخص مُنازعة المالك في ملكيته المُقيّدة بالسجل، كما نصَّ المشروع الأردنيّ على قوة الثبوت للقيد في السجل بموجب نص المادة 9 من قانون الملكية العقاريّة رقم 13 لسنة 2019 والتي نصّت على أنه تعمل المحاكم والحكومة بمضامين سندات تسجيل العقارات الصادرة عن مديريّات التسجيل بلا بيئة ولا يجوز إبطال أي من هذه السندات أو إصلاح خطأ فيها أُدعي بأنه مُخالف لقيود السجل العقاري إلا وفقًا لأحكام هذا القانون.

- الشرعية:يقصد بالشرعية بأنه تحقق الدائرة المُختصة بالسجل من كل التصرفات والبيانات المُقدمة للقيد في السجل والتأكد من توافر كافّة الشروط اللازمة للقيد في السجل، كما منح المشرع الأردنيّة صلاحيّة التحقق وتوثيق المعلومات الخاصّة بالعقارات إلى دائرة الأراضي والمساحة، كما نظمت المادة 4 من قانون الملكية العقاريّة رقم 13 لسنة 2019 صلاحيات ومهام دائرة الأراضي والمساحة حيث نصّت على أنه تولي الدائرة المهام والصلاحيات المنصوص عليها في هذا القانون والتشريعات النافذة له.

- القيد المُطلق: يُقصد بالقيد المُطلق أن القيد في السجل العقاري هو اساس اكتساب الحقوق العينيّة سواء كانت تلك الحقوق أصلية أو تبعية وبالتالي لا تنتقل المُلكية إلا بالقيد في السجل، كما نصَّ المشرع الأردني على هذا المبدأ حيث أنه رتب البطلان كجزاء على عدم قيد التصرفات في السجل ولقد نصّت على هذا المعنى المادة 63 من قانون الملكية العقاريّة رقم 13 لسنة 2019 بأنه لا تكون التصرفات أو العقود أو أي من المُعاملات تجري على العقارات أو المياه صحيحة في المناطق التي تمت التسوية فيها، إلا إذا سجلت لدى مديريّة التسجيل.