تعد عقود الإيجار من أهم العناصر التي تنظم العلاقة بين الملاك والمستأجرين في السوق العقاري مع ذلك، قد يتعرض عقد الإيجار لعدة تغييرات تتعلق بملكية العقار، وهو ما يمكن أن يؤثر بشكل كبير على التزامات وحقوق الأطراف المعنية، وأحد هذه التغيرات الجوهرية هو تغيير المالك، فعند تغيير المالك، يتساءل الكثيرون عن كيفيّة تأثير هذا التغيير على العقد القائم، سواء من ناحية شروط الإيجار، أو التزامات الصيانة، أو حتى حقوق المستأجرين، يشكل هذا التغيير فرصة لتسليط الضوء على كيفية التعامل مع مثل هذه الحالات وما إذا كان يتعين على الأطراف المعنية إعادة التفاوض أو تعديل بعض البنود لذا في هذا المقال، سنتناول أثر تغيير المالك على عقد الإيجار بالتفصيل.

تتعدد الأسباب التي قد تؤدي إلى انتقال ملكية العقار المؤجر من صاحبه الأصلي إلى شخص آخر، مثل البيع أو الورثة ومع ذلك، يطرح هذا التغيير سؤالًا مهمًا هل يؤثر ذلك على حقوق المستأجر؟ للإجابة عن هذا السؤال، يوضح القانون الأردني كيفية التعامل مع هذه الحالة

وفقًا للمادة 691 من القانون المدني الأردني، يظل عقد الإيجار بين المالك السابق والمستأجر ساري المفعول حتى بعد انتقال الملكية إلى المالك الجديد، إذ تنص المادة على أن بيع العقار المؤجر لا يؤثر على حقوق المستأجر، حيث يبقى البيع نافذاً بين البائع والمشتري دون تأثير على حق المستأجر، كما تنص المادة 206 من القانون المدني على أن آثار عقد الإيجار تمتد لتشمل المتعاقدين والخلف العام وهذا يعني أنه يتعين على المستأجر دفع الإيجار للمالك الجديد، ولكن فقط بعد أن يقوم هذا الأخير بإبلاغ المستأجر قانونيًا بأن ملكية العقار قد انتقلت إليه، في حالة عدم قيام المالك الجديد بإخطار المستأجر بشكل قانوني، فإن المالك الجديد يتحمل مسؤولية ذلك وليس المستأجر، حيث يُعتبر المالك الجديد مقصرًا ويجب عليه تحمل العواقب المرتبطة بهذا التقصير.

انتقال ملكية العقار لا يُعتبر سببًا قانونيًا لإخلاء المأجور أو إنهاء العقد بين المستأجر والمالك الجديد، ومع ذلك، ينص القانون الأردني على عدة أسباب قد تؤدي إلى فسخ عقد الإيجار وإخلاء العقار، وهذه الأسباب تشمل:

- استخدام المأجور بشكل مخالف للاتفاق، إذا استخدم المستأجر العقار بطرق تختلف عن ما تم الاتفاق عليه في عقد الإيجار.

- تملك المستأجر لعقار في نفس المنطقة، في حال امتلاك المستأجر لعقار في نفس المنطقة التي يقع فيها العقار المؤجر.

- تغيير شكل العقار بدون إذن، في حالة تعديل شكل العقار بالزيادة أو النقصان دون الحصول على إذن من المالك.

- تأجير العقار من قبل المستأجر،إذا قام المستأجر بتأجير العقار لشخص آخر دون الحصول على إذن من المالك.

- التأخير في دفع الإيجار: في حال تأخر المستأجر عن دفع الإيجار أو جزء منه، أو إذا تأخر في دفع الحصة المتفق عليها من مبلغ بدل الخدمات المشتركة، أو إذا خالف أي شرط من شروط عقد الإيجار ولم يقم بتصحيح المخالفة خلال 15 يومًا من تاريخ تبليغه بإنذار عدلي.

- طلب الإخلاء من قبل المالك المقيم خارج المنطقة، إذا كان مالك العقار لا يقيم في المنطقة التي يقع فيها عقاره ولا يملك عقارًا آخر، فيحق له طلب إخلاء العقار ليتمكن من السكن فيه عند عودته، ولكن فقط إذا كان هذا الشرط موجودًا في عقد الإيجار وتمت الموافقة عليه وفقًا لأحكام العقد.

عقد الإيجار هو من الإجراءات الضروريّة عند الإتفاق ما بين طرفين على تأجير عقار ما، إذ يتم من خلاله حفظ حقوق المُتعاقدين وتنظيم أمورهما، حيث يُعرف بأنه عقد يتم توقيعه بين طرفين حيث يلتزم المؤجر ( صاحب العقار ) بمقتضاه أن يسمح للمُستأجر من الإنتفاع بعقار مُعيّن لمدة محددة وبطريقة معينة لِقاء أجر معلوم، لهذا فإن عقد الإيجار يُعتبر من عقود المنفعة التي تحكمها القواعد العامّة والخاصّة وذلك بحسب نصوص القانون، ويعتمد بدوره على ثلاثة أركان وهي:

1- العقار: يجب توضيح كل ما يخص العقار في العقد وكتابة نوعه وتفاصيله وطريقة استخدامه.

2- الأجرة:يجب تحديد الأجرة وكيفيّة دفعها ووقت دفعها والعملة التي يجب استخدامها عند الدفع، بالإَافة إلى تحديد العقوبة المُترتبة على التقصير في الدفع.

3- المُدة: يجب تحديد مُدّة التعاقد والإنتفاع من العقار، حيث يُعتبر الزمن أهم ركن من الأركان، إذ يترتب على انتهاء المُدة إعادة العقار كما تم إستلامه.