تتمثل حقوق السكن والأراضي والمُلكية بأن يكون لديك منزل أو عقار آمن، دون الخوف من أن يتم إجبارك في وقتٍ ما على مُغادرته، وهذا يتضمن حق حماية ملكيتك لمنزل أو أرض، وحق أن تُعامل بشكل عادل كمُستأجر للعقار، ويتضمن أيضًا الحق في السكن الذي يكون في حالة جيّدة وصالحة للعيش والقدرة على الوصول إلى الخدمات الأساسيّة، لذا فإن كُل شخص لديه الحق في حماية حقوق السكن بما في ذلك أصحاب العقارات والمُستأجرين والأعضاء في الجمعيات السكنية، وفي هذا المقال المُقدم من منصة طابو العقاريّة نُقدم لكم أبرز القوانين السورية التي تتعلق بحقوق السكن، الأراضي والمُمتلكات.

اشار القانون المدني السوري إلى أنه حيثما وجدت ملكية مُشتركة لعقار مقسم إلى طبقات أو شقق، جاز للمُلّاك أن يُكوّنوا اتحادًا فيما بينهم، بينما نصّت المادة رقم 823 إلى أنه إذا تم هدم بناء مكوّن من عدّة طبقات بسبب حرق أو لأي سببٍ آخر، في هذه الحالة على الشركاء أن يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الإتحاد بالأغلبية، فإذا أقر الإتحاد تجديد البناء، خُصص ما يستحق من تعويض بسبب هلاك العقار لأعمال التجديد، وهذا الأمر يعني أنه في البناء المُرخص في المنطقة المُنظمة إذا أراد غالبية المالكين إعادة البناء، يتم ذلك على نفقتهم، كللٌ بمقدار حصته في البناء، ويقوم الإتحاد أيضًا بتوظيف التعويض أو المُساعدات قد تقدمها الدولة لإعادة بناء العقار، وبعد أن يتم إعادة البناء يعود المبنى ملكًا لأصحابه على النحو الذي كان عليه البناء القديم.

وفي حال تعذرت عملية إعادة البناء يُمكن لأصحاب الحصص إزالة شيوع العقار وتقسيمه بعد تصحيح أوصاف العقار المهدوم، ويعود جميع المالكين شركاء على الشيوع في ملكية الأرض، وفي هذه الحالة يحق للمالكين أيضًا أنقاض مساكنهم وما يستحقونه من مُساعدات وتعويضات.

في حال تم تطبيق قانون التطوير والإستثمار العقاري رقم 15 لعام 2008 على المنطقة المُتضررة بفعل الكوارث الطبيعيّة يلتزم المطوّر العقاري تأمين سكنًا بديلاً غير مجاني للشاغلين، أو دفع بدل نقدي لهم وفقًا لما يتم الإتفاق عليه بين الطرفين، كما يمكن أن يشمل هذ القانون العقارات داخل المخطط التنظيمي أو ربما خارجه، كما نصَّ القانون على تخصيص أصحاب العقارات المُستملكة، بمقاسم سكنية في منطقة التطوير العقاري عن طريق بيعها لهم بعد انتهاء أعمال البناء.

يُمكن للسلطة التنفيذيّة تطبيق القانون رقم 33 لعام 2008 الخاص بتثبيت ملكية العقارات المبنية وأجزاء العقارات غير المبنية في المناطق العشوائيّة أو مناطق المُخالفات على العقارات المُهدمة بفعل الكوارث الطبيعيّة، ولتطبيق القانون رقم 33 على العقارات المُهدمة بفعل الكوارث الطبيعيّة، يُشترط في الأراضي أن تكون محددة ومحررة ومسجلة في السجلات العقارية وأن تكون متصلة مع بعضها ضمن نطاق واحد، وألا تقل نسبة البناء فيها عن نصف مساحته وفقًا للتعليمات التنفيذية للقانون.

في حال كان العقار مُخالفًا لرخصة البناء ومبينًا داخل المناطق المُنظمة وتعرض للدمار، فإن ملكية البناء تصبح على الشيوع بين المالكين الذي يمكنهم طلب ترخيص إشادة البناء مجددًا وفق نظام ضابطة البناء، كما أن القانون لا يمنح أصحاب مُخالفات البناء أي حقوق في حال تم إنهيار أبنيتهم لأي سببٍ كان، بل نصَّ القانون في مادته الثانية أنه إذا كان البناء المُخالف غير حائز على المتانة الكافية ما قد يعرضه للإنهيار،هذا بحسب تقرير لجنة السلامة العامّة.

أقر قانون تنفيذ التخطيط وعمران المدن رقم 23 لعام 2015 إمكانية تطبيق الفصل الثاني المُتعلق بالتنظيم على المناطق المتضررة بالكوارث الطبيعيّة أو المناطق التي لحق بها ضرر نتيجة الزلازل والفيضانات، كما ترك القانون للوحدات الإدارية حرية تطبيق التنظيم في المناطق المتضررة، وذلك بالإستناد إلى خططها المُسبقة في تنفيذ المُخططات التنظيميّة المُصدقة، أي أن الوحدات الإدارية غير ملزمة بتنظيم المناطق المُتضررة بالكوارث الطبيعيّة، كما نصَّ القانون على إعفاء العقارات المنكوبة من الرسوم المالية والتكاليف المحلية والرسوم المترتبة على إعادة البناء لكنه منح الوحدات الإدارية الحق في الإقتطاع المجاني في تلك المناطق.

يقتضي هذا القانون بجواز إحداث منطقة تنظيميّة أو أكثر ضمن المخطط التنظيمي العام للوحدات الإداري، الذي جاء مُتممًا للمرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012، يمكن أن يُطبق فقط على المخالفات والسكن العشوائي المنكوبة بالكوارث الطبيعيّة، إذ لم ينص القانون على ما يُشير إلى إمكانية تطبيقه على المناطق المُرخصة والمُنظمة، وبحسب المادة 43 من القانون 10، فإنه لا يحق لأصحاب المُخالفات سوى الحصول على أنقاض أبنيتهم، مع إمكانية تخصيصهم بمساكن بديلة من قِبل الوحدة الإدارية في حال توفر فائض منها مقابل دفع ثمنها.

صدر قانون إزالة أنقاض الأبينة رقم 3 لعام 2018 استجابةً للدمار الذي تعرضت له البلاد بسبب الهجوم والأعمال الحربية، كما أنه يشمل رفع انقاض الأبينة التي تعرضت للدمار لأسبابٍ طبيعيّة كالزلازل وفي الحالتين يعود للمحافظ تحديد المناطق المتضررة التي يتم العمل على رفع الأنقاض منها بناءً على اقتراح الوحدة الإدارية، كما أن القانون لم يُفرق بين أنقاض العقارات في المناطق المُنظمة أو المناطق غير المُنظمة، لكن الجدير بالذكر أن القانون لم يوضح فيما إذا كان يحق لمالك الأرض إشادة بناء جديد على الأرض التي تمت إزالة أنقاض الأبنية منها، أو إذا ما توجب تعويض مالكها أو حتى استملاك الأرض ودفع بدل استملاك لصاحبها أو تعويضه بسكن بديل.